집값 10%로 내집마련 기회 '누구나집' 공급.. 건설사 참여 '미지수'
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집값 10%로 내집마련 기회 '누구나집' 공급.. 건설사 참여 '미지수'
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  • 승인 2021.09.06 16:15
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화성 능동·의왕 초평·인천 검단 6개 사업지서 시범사업
10년 임대후 임차인에게 우선 공급, 민감 참여 '관건'
서울=News1 노해철, 박종홍, 전형민 기자

무주택 실수요자를 위한 '누구나집'의 시범사업이 화성 능동과 의왕 초평, 인천 검단 등 수도권 3개 지역에서 6075가구 규모로 추진된다.

임차인은 시세보다 저렴한 임대료로 10년간 거주한 뒤, 사전에 확정된 분양가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 기회를 얻을 수 있다.

다만 민간 사업자 입장에선 얻을 수 있는 수익이 제한적이고, 추후 주택가격 하락 시 미분양 등으로 손실을 피할 수 없어 참여 여부가 불투명하다는 지적도 있다.

국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 3개 지역의 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나집) 공급을 위한 사업자 공모를 이달 8일부터 실시한다고 6일 밝혔다.

◇ 10년 임대 이후 확정분양가로 임차인에 우선공급

누구나집은 집값의 10% 수준의 부담(보증금 최소 규모)으로 입주 가능하고, 임차인은 10년간 임대거주 후 최초 확정된 가격으로 분양전환한다. 임대료는 일반공급은 시세의 95% 이하, 특별공급은 시세의 85% 이하로 책정된다.

특별공급은 전체 공급 물량의 20% 이상으로 공급된다. 특별공급 대상은 무주택자로서 도시근로자 월평균 소득 120% 이내 청년·신혼부부·고령자다. 전체 공급 물량의 80% 이하인 일반공급은 소득기준이 없어 무주택자라면 누구나 공급받을 수 있다.

누구나집은 10년의 임대기간 종료 이후 사전에 확정된 분양전환가격(확정분양가격)으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 방식으로 처분된다. 이를 통해 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자와 임차인 간 분쟁을 예방한다는 취지다.

확정분양가격은 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 제시된다. 이번 공모 사업지는 공모시점 감정가격에 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 분양전환가격 상한으로 정했다.

확정분양가격 이상의 시세차익이 발생하면 주택을 분양받는 임차인과 사업자가 공유하도록 했다. 주택을 분양받지 않는 임차인도 거주를 통해 주택의 가치 향상에 기여한 측면을 고려해 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 경제적 혜택을 공유하는 방안을 제시하도록 했다.

사업자는 또 요식과 의료, 교통, 여가, 교육 등 주거서비스에 대해 협력적 소비와 공유경제 등을 통해 부가가치를 창출하는 방안을 제시해야 한다.

카셰어링과 케이터링, 세탁, 반려동물관리 등 각종 주거서비스를 통해 창출된 경제적 수익이 임차인에게 환원되면 그들의 거주비 부담 완화에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

◇ 6개 공모 사업지, 서울 접근 용이한 교통여건 갖춰

사업자 공모를 받는 6개 사업지는 △화성 능동A1(899가구) △의왕 초평A2(951가구) △인천 검단AA26(1366가구) △인천 검단AA31(766가구) △인천 검단AA27(1629가구) △인천 검단AA30(464가구) 등이다. 이곳에선 총 6075가구가 공급될 예정이다.

총 4만7747㎡ 규모인 화성 능동A1에는 전용면적 60~85㎡ 이하의 아파트 899가구가 공급된다.

지하철 1호선 서동탄역이 700m 거리에 위치하고 서동탄역에는 인덕원~동탄 복선 전철이 연결될 예정이다. SRT동탄역과 경부고속도로, 수도권 제2순환고속도로(북오산IC) 등이 위치해 서울로의 접근이 쉽다.

화성 능동A1은 동탄1 신도시 서측과 가까워 생활편의시설과 문화시설 이용이 편리하다. 구봉산 공원, 근린공원 등이 주변에 있다.

의왕 초평A2(면적 4만5695㎡)에는 전용 60㎡ 이하와 60~85㎡의 아파트 951가구가 새로 지어진다.

해당 지구 동측으로 약 1㎞ 떨어진 거리에 지하철 1호선 의왕역이 위치한다. 수원~광명 간 고속도로, 영동고속도로, 국도42호선·47호선을 이용할 수 있다.

주변에 위치한 군포중앙 고등학교와 부곡중앙 중학교, 부곡중앙 초등학교까지 도보로 통학할 수 있고, 구봉선과 신천천, 왕송호수 등 녹지와 수변 공간을 갖추고 있다. 또 의왕테크노파크 산업단지, 군포첨단 산업단지 등 산업단지와 현대로템 등 기업이 위치해 직주근접성이 우수하다.

인천 검단 4개 사업지(AA26·27·30·31)는 총 21만9526㎡ 부지로, 이곳에는 전용면적 60㎡ 이하와 60~85㎡의 아파트 4225가구가 들어선다.

지구 외곽으로 수도권 제1순환 고속도로, 인천공항 고속도로, 올림픽대로, 강변북로 및 공항철도를 이용해 서울과 수도권으로의 진출입이 가능하다. 인천도시철도 1호선 연장선(2024년 말 예정)을 통해 인천 도심으로 접근이 수월해질 전망이다.

주변에 유치원과 초등학교, 중학교 부지가 있으며 대규모 근린공원을 갖추고 있다.

자세한 공모 내용은 8일부터 LH와 인천도시공사 누리집에서 확인할 수 있다. 참가의향서 접수는 14일부터 15일 오후 3시까지 이뤄진다.

참가의향서를 제출한 사업자에 한해 11월8일 사업계획서를 제출받아 11월 중 심사를 통해 우선협상대상자를 선정할 계획이다.

선정된 우선협상대상자는 주택도시보증공사(HUG)와 구체적인 사업을 협의한 후, 주택사업계획 승인, 주택도시기금 출자 승인, 임대리츠 영업인가, 사업 약정 체결 등의 절차를 거쳐 본격적으로 사업을 추진하게 된다.

 

◇ 임차인에 유리한 사업 구조에 민간 참여 여부 '글쎄'

시장의 관심은 건설사들의 참여 여부에 쏠리고 있다. 무주택 실수요자에게 저렴한 비용으로 내집 마련 기회를 제공한다는 제도 취지에도 민간의 참여 없이는 목표한 주택 공급이 어렵기 때문이다.

건설업계에선 벌써부터 이번 사업에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 누구나집은 기존 분양전환 임대주택처럼 분양전환시점에 시세를 반영해 분양가를 결정하는 구조가 아니란 점에서 임차인에 유리한 구조인 탓이다.

이번 공모 사업지들은 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용해 분양전환가격 상한을 정하기로 했다. 주택 건설 기간을 포함해 분양전환 기간을 13년으로 놓고 보면 대략적인 분양전환가격 상한은 20%대 초반이 될 것으로 예상된다. 이를 통해 민간 사업자의 내부수익률(IRR)을 5% 이상 확보한다는 계획이다.

그러나 집값 하락 시에는 이러한 계획에 차질을 빚을 수 있다. 분양시점에 집값이 하락했다면 임차인은 분양전환을 포기해 손실 회피가 가능한 반면, 사업자는 그에 따른 미분양 위험을 떠안아야 한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "사업에 참여하는 민간업체의 입장에선 분양전환 시 수익상한은 제한되지만, 분양시점에서 집값이 하락할 경우에 대한 손실 보전이 불충분할 수 있다"며 "사업 구조는 임차인이 향후 주택가격 상승과 하락에 관계없이 무조건 이익을 취하는 형태"라고 말했다.

국토부도 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다는 점에서 같은 우려를 인지하고 있다. 추후 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀히 관리한다는 계획이다.

국토부 관계자는 "사업 완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다"며 "공공택지, 기금 등 공적지원이 이루어지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성을 최소화하도록 노력하겠다"고 말했다.

sun90@news1.kr

'누구나집' 시범사업 본격화.. 민간 건설사들 참여할까?

상승률 상한·손실보전 대책 미비 등 '문제점'
부작용 우려도 "실적 급한 회사만 관심"

서울=News1 전형민 기자

정부가 인천 검단과 의왕 초평, 화성 능동 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대' 주택을 시범 도입하기로 하고, 사업자 공모에 나섰다.

6일 부동산 업계의 관심은 건설사들의 참여도에 쏠린다. 누구나집은 10년 이후 분양전환 가격을 사전에 확정하는 게 핵심인데, 사업을 시행해야 할 민간 건설사 입장에서는 적게는 13년 후 부동산 경기 예측이 불가능하기 때문이다.

'누구나집' 프로젝트는 여당인 더불어민주당 부동산특별위원회가 주도적으로 추진하는 새로운 주택 유형이다.

청년과 신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 '내 집 마련' 기회를 제공하겠다는 목적으로 고안됐다. 10년간 주변 시세보다 저렴한 가격의 임대료로 거주하다 입주 당시 확정된 가격으로 분양 전환해 해당 주택을 소유할 수 있다.

업계에서는 크게 두 가지 부분에서 문제를 제기하고 있다. 우선 사업자가 자율적으로 분양전환가격을 결정하는 구조가 아닌, 공모 기관에서 정한 가격의 상한 범위 내에서 분양가격을 제시하도록 한 점이다.

이번 공모 사업지들은 연평균 주택가격 상승률을 1.5%로 적용해 상한을 정하기로 했다. 주택 건설 기간을 포함해 분양전환 기간을 13년으로 놓고 보면 대략 상승률 상한은 20%대 초반이 될 것으로 예상된다.

업계에서는 상승률 상한이 터무니없이 적다는 반응이다. 실제로 한국부동산원의 월간 전국주택가격동향조사에 따르면, 문재인 정부가 출범 이후인 지난 2017년 7월 수도권 아파트의 평균 매매가는 3억8603만원에서 올해 7월 7억2126만원으로 4년간 86.84% 상승했다. 연간 평균 21.71%다.

부동산 시장의 급등세가 이어지는 상황에서 13년간의 총 상승률은 연간 상승률 수준으로 제한한 셈이다. 국토교통부 관계자는 총 상승률이 20%대에 머물 것이라면서도 "건설사들의 의견을 수렴했다. 상승률 상한이 연간 1.5% 수준이라면 사업이 가능할 수 있다는 공감대가 있었다"고 설명했다.

집값 하락에 대한 대책이 두루뭉술하다는 것도 문제점으로 지적된다. 세입자는 10년 임대 후 분양 전환을 선택할 수 있기 때문에 집값이 내려갔다면 분양전환을 하지 않을 가능성이 높은데, 이렇게 되면 미분양에 대한 위험은 사업자와 투자자(정부)가 오롯이 부담해야 하기 때문이다.

국토부는 이와 관련 "공적 지원이 수반되는 사업인 만큼 사업추진 및 임대 운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀하게 관리해나갈 계획"이라고 밝혔다. 또 "사업 완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적 재원인 기금손실은 최소화하도록 관리하고 있다"고 덧붙였다.

업계 관계자는 "손실이 실제로 발생했을 때 어떤 식으로 보전하겠다는 최소한의 내용도 포함되지 않았다"며 "하락 리스크에 대한 구체적인 대안이 없다면 (사업에) 선뜻 나서기 힘들다"고 말했다.

또 다른 업계 관계자는 "수익성이 떨어지고 위험부담을 지더라도 당장의 실적이 필요한 회사만 '울며 겨자 먹기'로 들어갈 구조"라면서 "시장에 여러 가지 부작용을 양산할 소지가 있다"고 우려했다.

한편 국토부는 이날 오전 발표를 통해 △화성 능동A1(899가구) △의왕 초평A2(951가구) △인천 검단AA26(1366가구) △인천 검단AA31(766가구) △인천 검단AA27(1629가구) △인천 검단AA30(464가구) 등 총 6075가구를 누구나집으로 시범 공급한다는 계획을 밝혔다.

 

maverick@news1.kr


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