"일주일 내 규제 푼다".. 공공재개발 후보지 '민간 이탈' 가능성 ↑
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"일주일 내 규제 푼다".. 공공재개발 후보지 '민간 이탈' 가능성 ↑
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  • 승인 2021.04.08 10:27
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[4·7 재보선] 민간-공공 '저울질' 시작.. 본궤도 전에 사업 동력 상실 우려
관건은 '얼마큼 푸나'.. 권한 밖·실현 한계에 빈 공약 가능성도
서울=News1 박승희 기자
오세훈 신임 서울시장 © News1 박세연 기자
오세훈 신임 서울시장 © News1 박세연 기자

"서울시장이 규제를 많이 풀면 민간에 맡기는 것이 더 이득이 될 수도 있는 것 아닌가요? 공공재개발 조건도 좋지만, 그래도 선택지가 하나 더 생기는 셈이니 '한 번 따져보자' 이런 분위기가 좀 있죠."(신설1구역 인근 A 공인중개업소 관계자)

서울시장 보궐선거에서 8일 오세훈 국민의 후보가 당선되면서 공공재개발 사업 향방에 관심이 모인다. 오 당선자가 앞서 정비사업 규제를 대폭 완화하겠다는 공약을 내놓아 공공재개발 후보지 주민들은 벌써부터 술렁이고 있다.

규제가 완화될 것이란 기대감에 '민간재개발'과 '공공재개발'을 두고 다시 저울질이 시작된 모양새다. 일부가 민간재개발로 이탈할 가능성까지 제기된 가운데 공공재개발 사업이 본궤도에 오르기도 전에 동력을 상실할 것이란 전망이 나온다.

◇ "민간 조건이 더 좋아지면 바꿀 수 있다".. 후보지 이탈 시작될까

전날(7일) 오후 뉴스1이 찾은 공공재개발 1차 후보지 신설1구역 인근 한 공인중개업소 관계자는 "재개발 재건축 정상화 공약도 있었고, 시장이 바뀌면 민간 규제가 많이 풀리는 쪽으로 변하지 않겠느냐는 기대감이 있다"며 "주민들이 고심 중"이라고 상황을 전했다.

후보지로 선정된 다른 지역 주민도 비슷한 반응이다. 2차 공공재개발 후보지인 신길1지구 주민 A씨는 "민간 조건이 더 좋아지면 바꿀 수 있는 것 아닌가 싶다"고 말했다. 주민들이 규제 완화를 염두에 두고 '공공재개발 이탈' 가능성을 가늠하기 시작한 것이다.

공공재개발은 사업기간 동안 토지주가 소유권을 보유하는 방식(관리처분방식)으로 진행된다. 사업시행자 선택권도 공공과 조합 공동으로 선택할 수 있다. 2·4 대책 때 발표된 공공직접시행사업보다 권리행사 제한이 적은 덕에 수요가 컸다. 신청 당시 주민 동의율도 높은 편이었다.

이에 공공재개발 사업은 다른 공공 주도 사업에 비해 비교적 순항할 것으로 예상됐다. 하지만 오 당선자가 민간 사업 활성화에 대한 기대를 잔뜩 불어넣으면서 사업이 본궤도에 오르기 전에 추진 동력을 상실할 수 있다는 우려가 제기된다.

오 당선자는 후보 시절 "취임 후 일주일 안에 재개발·재건축 규제를 풀겠다"고 공언했다. 박원순 전 시장이 '보존'에 중점을 두고 추진했던 도시재생사업을 손보고, 용적률과 층수도 전면 완화하겠다는 입장을 밝혔다. 이에 민간과 공공 사이에서 주민들의 셈법이 복잡해질 전망이다.

◇ "얼마나 인센티브 주냐의 문제".. '권한 부족' 吳 공약(空約) 될 수도

전문가들은 '어느 수준까지 규제가 풀릴지'에 공공재개발 사업 성패가 달렸다고 입을 모았다. 공공재개발은 법정 상한 용적률의 120%까지 인센티브를 제공하는 대신 늘어난 용적률의 20~50%를 기부채납받는 사업 방식으로, 분양가 상한제 제외, 인허가 절차 간소화, 사업비 등 공적 지원 같은 혜택이 주어진다.

윤지해 부동산114 연구원은 "층고 제한, 용적률 완화에 기부채납 및 임대주택 비율까지 손대면 서울시 자체 사업성이 좋아져 민간이 참여할 의지가 생긴다. 주민들이 민간을 선택할 가능성이 커지는 것"이라며 "규제를 어느 정도까지 풀어 조합원들에게 얼마큼 인센티브를 줄 수 있느냐의 문제"라고 말했다.

다만 오 당선자의 규제 완화 공약이 공약(空約)에 그칠 수 있어 공공재개발 사업 좌초를 언급하긴 이르단 분석도 있다. 재건축초과이익환수 완화나 분양가상한제 등 주요 규제는 국회의 법 개정이 필요한 서울시장 '권한 밖' 공약이다. 층고 제한은 조례 수정으로 가능하지만, 민주당이 시의회를 장악해 오 당선자 정책을 뒷받침할 조례 수정이 가능할지도 미지수다.

아울러 정비구역 해제지역이 대부분인 공공재개발 후보지가 민간으로 선회하긴 어려울 것이란 관측도 있다. 박종덕 공공재개발협의회 회장은 "민간재개발로 돌리려면 첫 단추인 정비구역 지정부터 다시 해야 하는데, 2년은 걸려 시간 낭비가 심하다"며 "그 과정에서 신축빌라가 들어서서 노후도 충족 문제로 사업이 취소될 수도 있다"고 했다.

규제 완화가 현실화되지 않더라도 막연한 기대감에 사업 동력이 둔화될 가능성도 남아 있다. 함영진 직방 데이터랩장은 "규제 무력화 발표나 지자체 차원의 규제 완화가 병행된다면 수요자는 실효성 여부를 판단해 의사결정을 하기 보다는 공공정비사업 참여를 잠시 멈출 가능성이 있다"며 "정부가 시민을 설득할 정보를 제공해야 한다"고 조언했다.

 

 

seunghee@news1.kr


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