차익 5억 다주택자 내년 6월부터 양도세 5000만원↑
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차익 5억 다주택자 내년 6월부터 양도세 5000만원↑
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  • 승인 2020.10.03 15:56
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[부동산세금의 모든 것] 양도세 얼마나 늘어날까
차익 5억원 기준 2년 미만 단기 보유자 7500만원↑.. 1주택자 1억2000만원↑
세종=뉴스1 서영빈 기자
22일 오후 서울 송파구 아파트단지 밀집지역에 위치한 부동산 © News1 이동해 기자
22일 오후 서울 송파구 아파트단지 밀집지역에 위치한 부동산 © News1 이동해 기자

정부가 개정한 강력한 양도세법이 내년 6월부터 본격 적용될 예정이다. 종부세가 강화된 마당에 양도세도 적지 않게 올랐다. 내년 6월 전까지는 투자 목적으로 쥐고 있는 주택은 모두 팔라는 사인으로 해석된다.

새로운 양도세율이 적용되면 주택 보유자가 내야 할 세금은 얼마나 늘어날까. 최대한 다양한 경우에 대해 양도세 계산 과정과 세액을 구해보고자 한다.

 

2주택자 양도차익 5억원이면 양도세 5000만원 늘어

서울에 사는 2주택자 A씨가 본인의 주택 중 한 채를 내년 6월에 팔기로 했다고 치자. 주택은 3년 전 처음 샀을 때에 비해 5억원 비싸질 것으로 예상된다.

먼저 결과만 보면 내년 531일 이전에 팔면 양도세는 22335만원, 61일 이후에 팔면 27310만원이 돼 4975만원 많아진다.

어떤 과정을 거쳐 이런 계산이 나오게 될까. 가장 먼저 5억원에 기본공제 250만원이 차감된 49750만원이 과세표준으로 잡히게 된다. 이 기본공제액은 양도세 현행·개정 여부나 다주택자 여부와 무관하게 공통적으로 붙는다.

그 뒤에는 기본공제가 적용된 과세표준을 기준으로 기본세율이 정해지게 된다. 기본세율은 과세표준 구간별로 1200만원 이하일 때 6% (누진공제 없음), 1200~4600만원 15% (누진공제 108만원), 4600~8800만원 24% (누진공제 522만원), 8800~15000만원 35% (누진공제 1490만원), 15000~3억원 38% (누진공제 1940만원), 3~5억원 40% (누진공제 2540만원), 5억원 초과 42% (누진공제 3540만원)이 붙는다. 누진공제란 세율이 모두 적용된 마지막에 적용되는 공제액이다.

A씨의 경우 양도차익의 과세표준이 49750만원이니 과세표준 '3~5' 구간에 해당한다. 따라서 기본세율은 40%가 정해진다.

그 다음에는 A씨가 2주택자이기 때문에, 다주택자에게 적용되는 가산세를 검토해야 한다. 이 부분부터 개정 전·후 세율이 달라진다. 내년 531일까지는 개정 전 제도가 적용돼 2주택자의 경우 10%, 3주택자는 20%가 가산되지만 61일부터는 개정 후 제도가 적용돼 2주택자에 20%, 3주택자에 30%가 가산된다.

따라서 A씨에게는 2주택자에게 붙는 가산세 20%가 적용된다. 이것을 기본세율 40%와 합산해 총 60%의 세율이 된다. 5월에 양도하면 세율은 40% 더하기 10%50%가 된다.

과세표준 49750만원에 계산된 60%의 세율을 적용하면 29850만원, 여기에 과세표준 구간별 누진공세 2540만원을 빼면 27310만원이 나온다. 5월 전에 양도했다고 가정해 50%의 세율을 적용하면 24875만원, 누진공제를 적용하면 22335만원이 된다. 한달 차이로 양도세가 4975만원이 많아지게 된다.

2주택 이상을 2년 이상 가지고 있었던 사람은 위와 같은 과정을 거쳐 계산하면 부동산법 개정 이후 달라지는 세액을 알 수 있다.

한가지 더 예를 들어 3주택자 C씨가 5년간 1억원이 오른 집을 내년 8월에 팔 계획이라고 해보자.

먼저 시세차익 1억원에 기본공제 250만원을 뺀 9750만원은 과세표준 구간 8800~15000만원 구간에 들어가 기본세율은 35%가 된다. 여기에 3주택자 가산세 30%를 더한 65%를 곱하면 63375000, 누진공제 1490만원을 빼면 48475000원이 된다. 6월 전에 양도할 경우 가산세는 20%만 더해져 적용 세액이 53625000, 누진공제를 적용한 세액이 38255000원이 된다. 내년 6월부터 양도세는 975만원이 비싸진다.

두 사례만 보면 개정법에 따라 장기보유 다주택자에 대한 양도세는 기존의 약 10% 상승하는 셈이다.

 

2년 미만 단기 보유자는 7500만원↑.. 1주택자는 12000만원

주택을 2년 미만의 단기간만 보유했을 때, 혹은 1주택자일 때는 계산이 조금 달라진다.

먼저 다주택자가 내녀 6월 이후 단기간 보유한 주택을 양도할 경우, '비교세율'이 적용된다. 60~70%의 일괄적인 세율을 통해 구한 세액과, 앞에서 구한 기본세율을 통한 세액 중 더 높은 것을 취하게 된다. 납세자에게 더 불리한 방식이다.

일괄 세율은 2년 미만 보유한 주택에는 60%, 1년 미만 보유한 주택에는 70%이 적용된다. 531일 이전까지 양도할 경우에는 1년 미만 주택에 대해 40%의 비교세율이 적용되고, 2년 이상 주택에 대해서는 과세표준에 따른 기본세율 계산법이 적용된다.

예를 들어 2주택자 C씨가 1년 이상 2년 미만 된 주택을 내년 7월에 양도하려 한다고 해보자. 시세차익은 5억원으로 예상된다.

개정법에서 2년 미만 단기 보유자에 적용되는 일괄 세율은 60%. 기본공제를 뺀 49750만원에 60%를 적용하면 29850만원이 된다. 위에서 차익 5억원에 대해 기본세율 40%2주택자 가산세 20%, 누진공제액을 적용해 구한 세액은 27310만원이었다. 이 중 더 액수가 높은 것은 일괄세율을 적용한 29850만원이므로, 이것이 C씨가 내야 하는 세금이 된다.

반면 6월 전에 양도할 경우 2년 미만 주택에 대해서도 기본세율이 적용된다. 기본세율 40%에 개정 전 2주택자 가산세 10%, 누진공제액을 적용해 구한 세액은 22335만원이었다.

2년미만 단기 보유 주택의 경우는 개정 양도세법이 적용되면 양도세액이 7515만원이나 커지는 셈이다.

1주택자의 경우는 또 다르다. 먼저 1주택자가 주택을 2년 미만 단기보유할 경우 세액 증가가 가장 크다고 볼 수 있다.

1주택자가 내년 6월 전까지 시세차익 5억원의 주택을 양도할 경우, 다주택 가산세 없이 기본세율만 적용돼 17360만원의 양도세가 붙게 된다. 그런데 개정 후에는 다주택자와 마찬가지로 60%의 일괄세율이 붙어 세액이 29850만원으로 늘어난다. 내야 하는 양도세가 개정 전보다 12490억원이나 뻥튀기되는 셈이다.

1주택자가 주택을 3년 이상 가지고 있는 경우에도 개정 전까지는 24~80%의 특별공제가 적용된다. 3년 보유하면 24%, 10년 이상 보유하면 80%가 공제되는 식이었다. 그런데 개정 이후부터는 이를 보유와 거주로 각각 절반씩 나눠 계산한다. 3년간 보유와 거주를 모두 했으면 전과 똑같이 24% 공제해주지만, 거주하지 않고 보유하기만 했으면 그 절반인 12% 공제율만 적용되는 식이다.

 

suhcrates@news1.kr


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